Купівля-продаж квартири — це нотаріальна угода, яка потребує уважної юридичної перевірки документів, продавця, покупця, права власності, договору, розрахунків, податків і можливих ризиків оскарження. Навіть якщо угоду посвідчує нотаріус, клієнту важливо до підписання розуміти, чи безпечна квартира, чи правильно оформлені документи та чи не створює договір прихованих ризиків.
Юридична компанія «Юдей» супроводжує купівлю-продаж квартири в Україні та для українців за кордоном: перевіряє документи, аналізує ризики, готує або перевіряє договір, довіреність, заяви, згоду подружжя, порядок розрахунків і допомагає пройти нотаріальну угоду без зайвих помилок.
Що таке купівля-продаж квартири
Купівля-продаж квартири — це передача права власності на квартиру від продавця до покупця за визначену суму. Такий договір зазвичай посвідчується нотаріусом, після чого право власності реєструється за покупцем.
Але нотаріальне посвідчення не означає, що всі ризики автоматично зникають. Нотаріус перевіряє законність нотаріальної дії, однак покупець або продавець повинні окремо оцінити комерційні, майнові, податкові та фактичні ризики угоди.
Перед підписанням потрібно перевірити:
• право власності продавця;
• історію набуття квартири;
• арешти, заборони, іпотеку та інші обтяження;
• зареєстрованих осіб;
• сімейний стан продавця;
• згоду подружжя;
• довіреність, якщо діє представник;
• документи на квартиру;
• порядок передачі коштів;
• текст договору купівлі-продажу;
• податкові наслідки для сторін.
Головна мета юридичного супроводу — допомогти клієнту підписати договір лише після повної перевірки ризиків.
Кому потрібен супровід купівлі-продажу квартири
Послуга купівля-продаж квартири потрібна покупцям, продавцям, власникам квартир, спадкоємцям, українцям за кордоном, іноземцям і представникам за довіреністю.
Найчастіше до нас звертаються:
• покупці квартири на вторинному ринку;
• продавці квартири;
• власники квартири, які перебувають за кордоном;
• покупці квартири, яку продають за довіреністю;
• спадкоємці, які продають успадковану квартиру;
• подружжя при продажу спільного майна;
• покупці квартири з ризиковою історією власності;
• іноземці, які купують або продають квартиру в Україні;
• клієнти, яким договір підготував нотаріус, рієлтор або інша сторона.
Якщо квартира продається за довіреністю, отримана у спадщину, подарована, належить кільком співвласникам або має складну історію переходу права власності, юридична перевірка є обов’язковою.
Перевірка квартири перед купівлею
Перед купівлею квартири покупець повинен переконатися, що об’єкт юридично чистий і продавець має право його відчужувати.
Юридична перевірка квартири включає:
• аналіз правовстановлюючих документів;
• перевірку власника;
• перевірку історії права власності;
• аналіз реєстрів;
• перевірку арештів і заборон;
• перевірку іпотеки або інших обтяжень;
• аналіз судових ризиків;
• перевірку зареєстрованих осіб;
• аналіз технічних документів;
• перевірку довіреності, якщо продавець діє через представника;
• перевірку згоди подружжя;
• оцінку ризику майбутнього оскарження угоди.
Особливу увагу потрібно звертати на квартири, які нещодавно були отримані у спадщину, подаровані, придбані під час шлюбу, продаються за довіреністю або мають кілька переходів права власності за короткий період.
Перевірка продавця квартири
Проблема може бути не лише в самій квартирі, а й у продавці або його представнику.
Ми аналізуємо:
• чи є продавець реальним власником;
• чи має він право продавати квартиру;
• чи не потрібна згода подружжя;
• чи немає спору між співвласниками;
• чи не порушені права спадкоємців;
• чи не продає квартиру представник із проблемною довіреністю;
• чи збігаються дані продавця у документах;
• чи немає ознак ризикової угоди.
Якщо продаж здійснюється через представника, потрібно окремо перевірити довіреність: строк, повноваження, право підписати договір, право отримати кошти, можливість передоручення і чинність документа.
Договір купівлі-продажу квартири
Договір купівлі-продажу квартири має бути зрозумілим, точним і безпечним для сторін. Його не варто підписувати лише тому, що текст підготував нотаріус або інша сторона.
У договорі потрібно перевірити:
• правильність даних продавця і покупця;
• точний опис квартири;
• адресу, площу, реєстраційні дані;
• ціну договору;
• порядок розрахунків;
• момент переходу права власності;
• порядок передачі квартири;
• гарантії продавця;
• інформацію про відсутність спорів, арештів, іпотеки та обтяжень;
• відповідальність сторін;
• порядок розподілу витрат;
• податкові наслідки.
Окремо варто передбачити, коли продавець передає ключі, документи, доступ до квартири, показники лічильників, інформацію про комунальні платежі та фактичний стан об’єкта.
Безпечний порядок розрахунків
Розрахунки при купівлі-продажу квартири — один із ключових ризиків угоди. Неправильна передача коштів може створити проблеми як для покупця, так і для продавця.
Перед угодою потрібно визначити:
• коли покупець передає кошти;
• у якій формі здійснюється оплата;
• як підтверджується факт розрахунку;
• чи використовуються банківські інструменти;
• чи передається аванс або завдаток;
• що відбувається, якщо угода не відбулася;
• чи фіксується отримання коштів у договорі;
• хто несе ризики до державної реєстрації права власності.
Якщо сторони підписують попередній договір або передають аванс, потрібно чітко прописати умови повернення коштів, відповідальність сторін і підстави для відмови від угоди.
Купівля-продаж квартири за довіреністю
Продаж квартири за довіреністю потребує особливої уваги. Для покупця важливо переконатися, що представник справді має право продати квартиру. Для власника важливо не надати представнику надмірні повноваження.
Ми перевіряємо:
• хто видав довіреність;
• чи чинна довіреність;
• чи не була вона скасована;
• чи дозволяє вона продати конкретну квартиру;
• чи має представник право підписати договір;
• чи має право отримати кошти;
• чи є право передоручення;
• чи правильно оформлена довіреність з-за кордону;
• чи прийме її нотаріус.
Якщо довіреність оформлена за кордоном, важливо перевірити апостиль, легалізацію, переклад і відповідність тексту українській процедурі.
Продаж квартири українцем за кордоном
Українці за кордоном часто продають квартиру в Україні через представника. Для цього потрібно правильно підготувати довіреність та пакет документів.
Юридична компанія «Юдей» допомагає:
• підготувати текст довіреності з-за кордону;
• визначити спосіб посвідчення документа;
• перевірити потребу в апостилі або легалізації;
• підготувати документ для перекладу;
• погодити текст з українським нотаріусом;
• перевірити договір купівлі-продажу;
• супроводити представника в Україні;
• захистити інтереси власника квартири.
Якщо довіреність підготовлена неправильно, угода може зірватися, а власнику доведеться повторно оформляти документ за кордоном.
Купівля квартири, отриманої у спадщину
Квартира, отримана у спадщину, може мати додаткові ризики. Потрібно перевірити, чи всі спадкоємці належно оформили права, чи не пропущені строки, чи немає спору, заповіту, обов’язкової частки або інших осіб, які можуть претендувати на майно.
Ми аналізуємо:
• документи про спадщину;
• свідоцтво про право на спадщину;
• склад спадкоємців;
• строк оформлення спадщини;
• можливі спадкові спори;
• реєстрацію права власності;
• ризик оскарження договору.
Для покупця така перевірка важлива, оскільки проблеми зі спадщиною можуть проявитися вже після купівлі квартири.
Податки і витрати при продажу квартири
Перед підписанням договору потрібно розуміти, які платежі виникають у продавця і покупця.
Залежно від ситуації можуть виникати:
• податок з доходу фізичних осіб;
• військовий збір;
• пенсійний збір;
• державне мито;
• нотаріальні витрати;
• витрати на оцінку;
• витрати на витяги;
• банківські комісії;
• витрати на переклад або апостиль, якщо є іноземний елемент.
Сума платежів залежить від строку володіння квартирою, кількості продажів, статусу сторін, резидентства, способу набуття права власності та інших обставин. Тому податкові наслідки потрібно оцінювати до підписання.
Типові ризики при купівлі-продажу квартири
Найчастіше проблеми виникають через поспіх або довіру до формального підходу.
Типові ризики:
• квартира має обтяження;
• продавець не має повних прав;
• відсутня згода подружжя;
• є інші співвласники;
• квартира отримана у спадщину зі спірними обставинами;
• довіреність не дає потрібних повноважень;
• представник має надто широкі права;
• договір не захищає покупця;
• аванс або завдаток оформлено неправильно;
• не перевірено зареєстрованих осіб;
• порядок розрахунків небезпечний;
• податкові витрати не були враховані.
Юридичний супровід дозволяє виявити ці ризики до підписання, коли їх ще можна виправити.
Що входить у послугу
До послуги супровід купівлі-продажу квартири може входити:
• первинна консультація;
• перевірка документів на квартиру;
• перевірка продавця або покупця;
• аналіз реєстрів;
• перевірка арештів, заборон та обтяжень;
• перевірка довіреності;
• аналіз згоди подружжя;
• перевірка договору купівлі-продажу;
• підготовка правок до договору;
• аналіз порядку розрахунків;
• підготовка попереднього договору;
• підготовка довіреності з-за кордону;
• оцінка податкових наслідків;
• комунікація з нотаріусом;
• супровід підписання.
Ми можемо супроводжувати всю угоду або окремий етап: перевірку квартири, договору, продавця, довіреності чи податків.
Етапи роботи
- Консультація
Визначаємо, кого представляємо: покупця, продавця, власника за кордоном або представника. - Збір документів
Формуємо перелік документів, які потрібні для перевірки квартири та сторін. - Юридична перевірка
Аналізуємо право власності, реєстри, обтяження, згоду подружжя, довіреність, зареєстрованих осіб і ризики. - Перевірка договору
Аналізуємо проєкт договору купівлі-продажу або готуємо правки до тексту. - Оцінка розрахунків і податків
Перевіряємо порядок передачі коштів, витрати сторін і податкові наслідки. - Погодження з нотаріусом
За потреби допомагаємо узгодити документи та правки. - Супровід угоди
Допомагаємо клієнту пройти підписання з розумінням усіх юридичних наслідків.
Вартість супроводу купівлі-продажу квартири
Вартість залежить від обсягу документів, складності історії квартири, участі представника, іноземного елементу, спадщини, кількості сторін і потреби в повному супроводі.
Орієнтовний преміум-рівень цін:
• консультація щодо купівлі-продажу квартири — від 4 000 грн;
• перевірка документів на квартиру — від 10 000 грн;
• перевірка договору купівлі-продажу квартири — від 10 000 грн;
• перевірка продажу квартири за довіреністю — від 12 000 грн;
• підготовка попереднього договору — від 10 000 грн;
• супровід купівлі квартири — від 15 000 грн;
• супровід продажу квартири — від 15 000 грн;
• супровід угоди з українцем за кордоном — від 20 000 грн;
• комплексний супровід складної угоди — індивідуально.
Точна вартість визначається після короткого опису ситуації та перегляду документів.
Чому обирають Юридичну компанію «Юдей»
Юридична компанія «Юдей» супроводжує купівлю-продаж квартир для клієнтів по всій Україні та українців за кордоном.
Наші переваги:
• перевіряємо квартиру до підписання;
• аналізуємо ризики з позиції покупця або продавця;
• перевіряємо документи, реєстри, довіреності та договір;
• працюємо дистанційно;
• супроводжуємо українців за кордоном;
• готуємо правки до договорів;
• пояснюємо податкові та майнові наслідки;
• допомагаємо уникнути втрати коштів, спорів і помилок у нотаріуса.
Ми захищаємо інтереси клієнта до підписання договору, коли ризики ще можна виправити.
Часті питання
Чи потрібно перевіряти квартиру перед купівлею?
Так. Потрібно перевірити документи, власника, реєстри, арешти, іпотеку, згоду подружжя, довіреність, зареєстрованих осіб і текст договору.
Чи можна купити квартиру за довіреністю?
Так, але довіреність потрібно ретельно перевірити. Вона має бути чинною і містити право представника укласти конкретну угоду.
Чи можна продати квартиру в Україні з-за кордону?
Так. Для цього зазвичай потрібна правильно підготовлена довіреність, яка буде прийнята українським нотаріусом.
Чи перевіряєте договір, який підготував нотаріус?
Так. Ми перевіряємо не лише форму, а й те, чи захищає договір інтереси клієнта.
Що перевіряється у продавця квартири?
Перевіряється право власності, сімейний стан, повноваження представника, згода подружжя, можливі спори, спадкові ризики та інші обставини.
Чи допомагаєте продавцю квартири?
Так. Ми супроводжуємо продавців: перевіряємо договір, податки, порядок розрахунків, гарантії та ризики відповідальності.
Що робити, якщо квартира отримана у спадщину?
Потрібно перевірити спадкові документи, строк оформлення, інших спадкоємців, реєстрацію права власності та ризик оскарження угоди.
Чи є Юридична компанія «Юдей» нотаріусом?
Ні. «Юдей» не вчиняє нотаріальні дії. Ми перевіряємо документи, готуємо договори, аналізуємо ризики та супроводжуємо клієнта до нотаріального оформлення.
Замовте супровід купівлі-продажу квартири
Якщо ви плануєте купити або продати квартиру, не варто підписувати документи без юридичної перевірки. Одна помилка у договорі, довіреності, розрахунках або документах може створити серйозні ризики.
Зверніться до Юридичної компанії «Юдей». Ми перевіримо квартиру, документи, продавця, договір, довіреність, податки та допоможемо безпечно пройти нотаріальну угоду.