Можливість розірвання договору - тобто дострокового припинення його дії - передбачена законодавством. При настанні певних умов у сторін, які підписали договір, з'являється право відмовитися від взаємних зобов'язань (повністю або частково).
Закон: загальні правила розірвання договірних зобов'язань зафіксовані в статтях 450-453 глави 29 Цивільного кодексу (Зміна і розірвання договору).
Підстави для розірвання
Відмовитися від зобов'язань за договором в повному обсязі (тобто, фактично, розірвати його) можна на підставі:
- невиконання однією із сторін умов договору;
- спільного рішення сторін (зазвичай - у вигляді угоди);
- зміни обставин - в порівнянні з тими, при яких був укладений договір і які мали значення для його підписання;
- настання обставин, які були вписані в документ як підстава для його розірвання.
Важливо! Залежно від характеру і області господарської діяльності, до якої має відношення договір, можуть з'явитися додаткові підстави для припинення його дії.
Розірвання можливо як в двосторонньому порядку, так і в односторонньому, без суду або в суді. В останньому випадку один з контрагентів подає позовну заяву, в якому вказує на необхідність припинити дію документа.
Як відбувається розірвання
На практиці: простіше, якщо з тим, що договір потрібно розірвати, згодні обидві його сторони. У цьому випадку вдасться обійтися без суду.
У досудовому порядку
Сторони договору становлять і підписують документ, в якому погоджуються на розірвання договору і фіксують взаємні зобов'язання (повернення коштів або товарів, компенсації), розподіляють витрати на шляху до status quo.
Двостороння угода зовсім не передбачає, що обидва учасники договору прийшли до висновку про необхідність припинити вести справи одночасно. Найчастіше контрагента можна підштовхнути до прийняття рішення - направивши йому прохання про розірвання договору.
Обов'язково! Спробувати «розійтися миром» сторони зобов'язані. Якщо на прохання або претензію від контрагента не було реакції або отримано відмову - тільки тоді можна йти до суду.
В суді
Причина звернення до суду - взаємні претензії сторін, які викликані недотриманням одним з контрагентів умов, прописаних у документі.
На підставі позову однієї зі сторін рішенням суду договір може бути розірваний. Але не обов'язково: якщо позивач посилається на нікчемні умови договору або його претензії до опонента визнані неправомірними, можливий і варіант примусу сторін до виконання зобов'язань - повного або часткового.
Проблеми розірвання
Серед найчастіших проблем, з якими стикаються контрагенти, намагаючись припинити або призупинити дію договору:
- ігнорування обов'язкового досудового етапу розірвання;
- посилання нікчемні пункти в договорі (наприклад, якщо в документі зафіксована можливість розірвати угоду в односторонньому порядку, без схвалення іншого боку);
- недостатність доказової бази для прийняття судом рішення (ненадання документів-додатків до позовної заяви).
Більшості проблем можна уникнути, якщо правильно скласти договір і дотримуватися вимог законодавства щодо порядку розірвання.
І в оформленні, і в розірванні договору вам допоможе Юдей. Ми готові захищати права звернувся до нас за допомогою фізичної або юридичної особи на всіх етапах договірних відносин.
Розірвання договору оренди може відбуватися автоматично (закінчився термін дії договору) або за ініціативою його суб'єктів - орендаря і орендодавця.
Підстави розірвання договору оренди
Договір може бути розірваний автоматично - якщо термін його дії (вказується в тексті) підійшов до кінця. Якщо в документі немає пункту, в якому обумовлено термін дії, сторони можуть домовитися про порядок завершення розрахунків і виконання інших зобов'язань - підписати відповідну угоду.
Двостороння угода позбавляє від більшості проблем, з якими можна зіткнутися, розриваючи договір оренди - потрібно тільки домовитися про терміни, коли орендар «з'їжджає», часу здачі приміщення або ділянки, графіку оплати - якщо за орендарем залишилися борги або він переплатив.
Якщо договір розривається в односторонньому порядку - значить, у сторін, його раніше підписали, проблеми.
Підстави для розірвання в односторонньому порядку
Прийняти рішення може як орендар, так і орендодавець - згідно із законом, права сторін договору в цьому сенсі однакові. Якщо розірвання або зміну договору оренди - ініціатива одного контрагента, то приводом для припинення дії договору стають:
Для орендаря:
- власник не дає доступ до нього;
- стан орендованого об'єкта не відповідає описаному орендодавцем;
- об'єкт нерухомості знаходиться в незадовільному стані (немає ремонту, відключені комунікації);
- вартість оренди змінена в односторонньому порядку.
Для орендодавця:
- орендар псує майно;
- немає оплати оренди (для ініціації розірвання договору достатньо двох прострочених платежів);
- об'єкт нерухомості використовується не за призначенням або діяльність, яку веде орендар на ньому, незаконна або заборонена договором.
Список підстав може бути і більше - все залежить від того, що було написано в договорі. А перелік умов, на яких здається нерухоме майно, може включати десятки пунктів.
Порядок розірвання
Важливо! Розірвання договору оренди або його частини - у разі незгоди з деякими умовами в документі - повинно починатися в досудовому порядку, тобто зі спроб домовитися самостійно, не вдаючись до допомоги суду.
На досудовому етапі порядок розірвання договору оренди передбачає послідовну надсилання контрагенту двох листів-претензій:
- про порушення пунктів договору;
- про намір розірвати договір (надсилається контрагенту через 20 днів після першого листа).
Якщо відповіді немає (виправлення порушень, зазначених в листі теж вважається відповіддю), можна складати позовну заяву.
До суду подається позов, в якому описуються обставини справи. Бажано підкріпити викладені в заяві факти документально - докласти до позову копії договору і листів.
Рішенням суду договір може бути розірваний або залишений в силі - але, в будь-якому випадку, відповідач буде зобов'язана відшкодувати як витрати на судовий розгляд, так і фінансові втрати позивача, з в'язані з невиконанням договірних зобов'язань.
Юридична допомога при розірванні договору оренди
Юридична фірма Львова Юдей допоможе розірвати договір оренди з мінімальними втратами для клієнта. На підставі довіреності на розірвання договору оренди агентство:
- проведе переговори з контрагентом;
- складе претензію і, якщо буде потрібно, позов;
- захистить права клієнта в спірних ситуаціях (наприклад, якщо орендодавець вимагатиме розірвати договір у зв'язку зі зміною власника);
- буде представляти інтереси клієнта в суді.