У договорі майбутній орендар і власник нерухомості (або його представник) фіксують умови, на яких нерухоме майно буде передано контрагенту (вартість, іноді - терміни). Договір оренди нежитлового приміщення, незалежно від того, хто і в кого орендує, має приблизно однакові формат і структуру. Виняток - випадки, коли орендується муніципальне нежитлове приміщення (або державне): для фізичних осіб оренда малодоступна, оскільки проводиться в форматі аукціону, з внесенням застави.

Правила складання договору оренди

Як і будь-який інший, договір оренди нерухомості (нежитлового приміщення) повинен включати в себе пункти:

• реквізити сторін;
• предмет договору - опис приміщення;
• вартість.

Терміни оренди в договорі вказувати не обов'язково - в цьому випадку передбачається, що договір буде безстроковим.

Не менш важливими, ніж тіло договору, будуть додатки до нього. Перелік документів, без яких укласти договір не вийде, включає в себе:

• експлікацію з описом об'єкта нерухомості, який здається в оренду;
• правовстановлюючі документи на нерухоме майно;
• кадастрову виписку (підтверджує, що майно не має обтяжень).

Важливо! Чим докладніше опис об'єкта - тим краще: менше буде взаємних претензій.

Терміни дії договору

Термін, на який укладається орендний договір, може і не бути вказано. У ряді випадків це вигідно орендодавцю. У законодавстві прописана градація: договір може бути укладений на термін до 1 року (короткостроковий), на термін 1 рік (річний), на термін більше 1 року (довгостроковий). У будь-якому випадку договір можна пролонгувати за бажанням сторін.

Оплата

Форма оплати ніяк не регламентується законом - допускаються і грошові виплати, і надання послуг, і навіть виплата товарами. Законодавство в цьому сенсі досить ліберальне - але лише до тих пір, поки мова йде про оренду не для ведення бізнесу індивідуальним підприємцем або юридичною особою. Дохід, який отримує орендар, оподатковується. Більш того, навіть договір безоплатної оренди приміщення може привернути увагу фіскальних органів, оскільки економія на оренді - це дохід.

Помилки складання договору

Перелік типових помилок при складанні договорів оренди досить довгий. Але основними вважаються:

• невключення в текст документа пункту про зміну (або незмінності) оплати;
• в договір вноситься неповна інформація про об'єкт нерухомості;
• відсутність додатків до документа (в тому числі - доводять право орендодавця розпоряджатися об'єктом);
• договір (довгостроковий) не реєструється;
• немає пунктів, що стосуються ремонту, оплати комунальних послуг.

Часто ніяк не була зафіксована і відповідальність за договором оренди нежитлового приміщення - наприклад, ніяк не прописані права та обов'язки сторін у разі псування майна в приміщенні.

Юридична допомога при складанні договорів оренди

«БухЮрЗахист» - це правова підтримка фізичних і юридичних осіб на етапах складання, укладення, пролонгування і зміни договору оренди. Фахівці агентства допоможуть оформити документ відповідно до законодавства України. При необхідності ми підберемо вигідну (з точки зору оподаткування) альтернативу договору оренди.

Ми допомагаємо вирішити і конфліктні ситуації - складаємо претензії за договором оренди нежитлового приміщення (заборгованість, псування майна), представляємо інтереси замовника на досудовому етапі вирішення спору.

Договір на надання послуг - документ, в якому фіксуються права і обов'язки сторін: одна з них зобов'язується надати послуги на певних умов, а інша - оплатити їх. Умови виконання зобов'язань, розмір оплати, гарантії сторін - все це прописується в договорі. Відповідно до українського законодавства послуги можуть бути надані лише за деякими напрямками діяльності. До переліку входять освітні та консультаційні, аудиторські та інформаційні, туристичні та медичні послуги. А ось договір будівельного підряду, перевезення, виконання наукової роботи і ряд інших в цю категорію не потрапляють.

Правила складання договору: від формату до умов

Договір про надання послуг складається у довільній формі, але з дотриманням ряду умов. Обов'язковими пунктами в документі будуть:

• реквізити сторін;
• предмет договору;
• терміни виконання сторонами зобов'язань;
• додаткові випадкові умови (серед додаткових - ціна і терміни дії договору, якість послуг);
• підстави для розірвання.

Ключові пункти документа - істотні умови договору надання послуг. Без них навіть належним чином оформлений договір вважається недійсним.

Додаткові пункти будь-якої угоди можуть включати і опис гарантійних зобов'язань, розміри і умови нарахування штрафів і компенсацій, а також порядок виконання робіт і їх приймання.

Труднощі складання, помилки і неточності в договорі послуг

Важливо! Договір - не тільки документ, що підтверджує наміри сторін, а й спосіб захисту виконавця і замовника.

Типова форма договору, з уже вписаними (зразковими) умовами, не годиться для більшості випадків. Їй можна слідувати, але не більше. Умови та санкції, терміни і форма (графік) оплати, способи контролю якості проведених робіт - все це повинно бути в хорошому договорі на надання послуг.

Серед типових помилок:

• явне обмеження прав однієї зі сторін (наприклад, неможливість розірвати договір без узгодження з опонентом);
• некоректно зазначені терміни виконання робіт;
• відсутність пунктів, які регулюють штрафні санкції, питання виплати неустойки;
• відсилання до ранніх домовленостей між сторонами, не підкріплені документами;
• відсутність гарантій в договорі надання послуг.

Наслідком помилок в договорі може стати і визнання його недійсним в суді (якщо одна зі сторін звернеться з позовною заявою через невиконання іншою стороною зобов'язань), і неможливість вирішити конфлікт в досудовому порядку. Але найчастіше виявляється, що, при виникненні непорозумінь між сторонами договору, у них відсутня можливість дозволити його на законних підставах. Тобто не вийде ні правильно сформулювати претензію, ні активувати механізм штрафних санкцій, ні не відкинеш себе зобов'язання.

Невиконання прописаних в договорі зобов'язань однієї зі сторін призводить до конфлікту, який може бути дозволений в досудовому порядку або в суді. Основний інструмент на досудовому етапі - претензія за договором надання послуг. У ній вказується, що не було зроблено (або зроблено не так) іншою стороною - з посиланням на договір. Ініціатор претензії має право вимагати виправлення зробленого, виплати неустойки або компенсації, повернення передоплати.

Чим менш чітко прописані предмет і умови в договорі - тим складніше складати претензію. І тим важче буде намагатися її оскаржити. Виходить, що помилки в договорі - це прямий шлях до судового розгляду.

Уникнути суду, спростити вирішення конфліктів і надійно захистити права сторін договору може своєчасна правова підтримка.

Аналіз тексту договору і попередніх угод, коригування змісту і форми - все це входить в перелік послуг, які надає Юдей. Ми допомагаємо фізичним і юридичним особам в складанні угод, договорів і претензій.

Як і будь-яку угоду, договір купівлі-продажу можна розірвати. Не є винятком і операції з нерухомістю. Можливості в односторонньому порядку відмовитися від своїх зобов'язань - що у продавця, що у покупця - обмежені. Але, при виконанні певних умов, законодавство допускає розірвання договору купівлі-продажу нерухомості після реєстрації.

Підстави для розірвання

Умови, при яких можливе розірвання договору купівлі-продажу, як правило фіксуються в договорі. Це можуть бути:

• зрив термінів по виконанню взятих на себе сторонами договору зобов'язань;
• невідповідність придбаного майна заявленим характеристикам;
• зміна (в односторонньому порядку) графіка платежів, форми виплати, валюти покупцем;
• спільно прийняте сторонами договору рішення про те, що угода повинна бути анульована.

Розірвання договору: як повернути все на свої місця

Домогтися повернення грошей покупцеві, а власності - продавцю можна в досудовому порядку або в суді.

Без суду

Важливо! Не плутайте попередній договір (в якому фіксується намір здійснити операцію) і фінальний договір. Перший розірвати куди простіше. Та й фінансових зобов'язань (за винятком невеликого завдатку) він не передбачає.

У досудовому порядку розірвання можливе при досягненні сторонами угоди угоди. Угода підтверджує нові наміри сторін, служить підставою для відкликання ними раніше взятих на себе зобов'язань. Правда, робочим цей варіант буде лише в тому випадку, коли право власності ще не зареєстровано.

Щоб розірвати договір після реєстрації, доведеться укладати нову угоду. У ній сторони просто міняються місцями. Угода буде докладено до головного документу, а гроші і нерухоме майно повернуться до колишніх власників. Фінансових втрат при цьому не уникнути - мито доведеться сплатити двічі.

В односторонньому порядку, не звертаючись до суду, розірвати угоду неможливо. Але спробувати потрібно. Якщо протягом місяця з моменту відправки повідомлення про намір розірвати угоду відповіді від адресата немає, можна готувати позовну заяву.

В суді

Варіант для тих, хто не зміг домовитися «полюбовно»: розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в судовому порядку. Можливо як з ініціативи покупця, так і на підставі позову, поданого продавцем. Як правило, одна зі сторін, що уклали угоду, відчуває себе постраждалою, що і змушує її звернутися до суду.

Рішенням суду договір:

• залишається в силі (з приписом однієї зі сторін сплатити неустойку);
• розривається;
• визнається недійсним.

Підставами для визнання договору недійсним можуть стати і недієздатність однієї зі сторін, і уявність угоди, і невідповідність умов договору положенням законодавства.

Розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки і квартири, нежитловий або комерційної нерухомості не гарантує автоматичного повернення покупцеві виплачених грошей.

Важливо! Те ж правило діє і при розірванні договору купівлі-продажу, наприклад, автомобіля. Розірвати - можна, хоч і складно. Повернути гроші - ще складніше.

Судова практика передбачає індивідуальний розгляд справ про розірвання або визнання недійсними договорів цього типу. Тому без правової підтримки навіть на досудовому етапі розірвання домогтися успіху важко. У суді непродумана позиція позивача може стати причиною неприємних наслідків: від виплати неустойок до втрати великих сум і майна.

Юдей допомагає правильно розривати договори купівлі-продажу як нерухомого, так і рухомого майна. Ми готові взятися за роботу як на досудовому етапі, так і в суді - на правах представника і захисника інтересів замовника.

Законодавство, зокрема Цивільний кодекс, залишає фізичним і юридичним особам можливість розійтися з мінімальними втратами навіть у разі серйозних конфліктів. Без позовних заяв і без необхідності пояснювати суду, чому виник конфлікт і чи немає в договірних відносинах порушень. Ця угода про розірвання договору - документ, який оформляється обома сторонами, які уклали раніше договір.

Коли це працює

Практика з розірванням договору за угодою сторін використовується і для угод купівлі-продажу, і для припинення відносин роботодавця і працівника, і при замовленні послуг або укладення договору оренди. Відносини між сторонами кредитного договору, підряду, поставки товарів теж можуть бути припинені шляхом складання угоди.

Найчастіше цей спосіб «розійтися миром» застосовується при розірванні трудових договорів або підряду, куди рідше - якщо мова йде про іпотеку або договорі дарування.

Процедура оформлення угоди досить проста:

• одна сторона (ініціатор) надсилає іншій оферту - повідомлення про намір укласти угоду;
• інша сторона, в разі згоди з офертою, становить акцепт - тобто формально висловлює готовність до угоди;
• оформляється власне угоду.

Важливо! Формат, структура і зміст угоди повинні відповідати таким у договору.

Коли це не працює

Якщо у сторін договору є один до одного будь-які претензії (зазвичай - майнового характеру), укласти угоду практично неможливо. Чи не вийде це зробити і в разі, якщо в договорі є пункт, який забороняє досудовий формат розірвання.

Умови для угоди про розірвання договору

Приводом для розірвання в двосторонньому порядку стає зміна обставин, що мали значення для укладеного договору. Це може бути:

• підвищення закупівельних цін або поява нового постачальника (договір поставки);
• збільшення робочого дня (розірвання трудового договору за угодою сторін);
• поява у позичальника великої суми грошей (кредитний договір).

При розірванні договорів дарування підставою може стати неадекватна поведінка обдаровуваного, а в разі розриву договору ренти - об'єктивно обумовлене підвищення орендної ставки.

Важливо! Можна оформити доп. Угода про розірвання договору заздалегідь, прописавши в ньому умови, при яких договірні зобов'язання сторін будуть вважатися виконаними.

Чому розірвання договору за угодою сторін - це не так-то просто

Занадто часто цей спосіб «розійтися» використовується з вигодою для однієї зі сторін: роботодавець, завдяки угоді, отримує можливість заощадити на виплаті премій і вихідної допомоги, генеральний підрядник - не заплатити субпідрядникам, банк - вимагати пені з позичальника. Іноді одна зі сторін договору може спровокувати іншу на підписання додаткової угоди про розірвання.

Як наслідок, угоду потрібно уважно вивчати, вишукуючи в ньому потенційні «підводні камені». Юдей готове допомогти і в складанні, і в аналізі цього документа. Ми надаємо правову підтримку при складанні угоди про розірвання договорів в будь-якій сфері - від купівлі-продажу нерухомості до договорів послуг або трудових.