Згідно ст. 98 Земельного кодексу України, сервітут - це можливість користуватися чужою земельною ділянкою в суворо визначених цілях. Наприклад, людина може попросити сусіда дозволити проїзд по його території до себе додому, якщо через реконструкцію дороги по-іншому це зробити не можна.

Інша поширена ситуація: підприємець скуповує ділянки на березі озера під базу відпочинку, а жителі сусіднього села просять забезпечити їм доступ на берег, тому що інших підходів до водойми немає. І якщо власник ділянки проти того, щоб його землями користувалися сторонні, прохачі можуть звернутися до суду. А суд, в свою чергу, може зобов'язати власника землі встановити сервітут для тих, хто його потребує. Вимагати сервітут можна не тільки у власника, а й у спадкоємця, і у того, кому земля передана в безстрокове користування.

Сервітут: особливості та нюанси

Надаючи сервітут, власник не обмежується в правах, навпаки, у нього з'являються нові можливості. Наприклад, брати плату з того, хто користується землею, або встановлювати режим користування і призначати штрафи за його порушення.

Відповідно до ч. 3 ст. 98 ЗКУ, правила сервітуту не повинні обмежувати права власника, вони формулюються з максимальною вигодою для того, хто володіє землею.

Сервітут може бути надано тимчасово або на постійній основі. Якщо власник продає ділянку раніше закінчення терміну дії договору про тимчасове користування землею, новий власник автоматично надає сервітут тим, для кого він був встановлений. При цьому купити (продати, обміняти, подарувати) право користування чужою ділянкою не можна. Власник не може розірвати договір про сервітут з однією людиною, щоб укласти його з іншою.

Припинення сервітуту

Вагома причина для розірвання договору - закінчення терміну його дії. Інший привід - відсутність причин, за якими прохачеві потрібно користуватися чужою землею. Наприклад, ремонт дороги закінчився, і тепер не потрібно добиратися додому по ділянці сусіда. Або підприємець, який викупив берег озера для бази відпочинку, зробив місцевим жителям новий під'їзд до води, ще й пляж облаштував. Крім того, сервітут може бути припинений, якщо:

• власник не може використовувати ділянку за призначенням через дії користувача;
• користувач не виконує свої зобов'язання;
• ділянка перестала існувати (наприклад, в результаті природного катаклізму).

Види сервітутів

Залежно від об'єкта, цілей, власника і кількості користувачів сервітут може бути публічним або приватним. Відповідно до Земельного Кодексу України, право обмеженого користування землею надається, якщо цього вимагають інтереси його населення. Для встановлення публічного сервітуту потрібні громадські слухання, за результатами яких будуть зафіксовані вимоги користувачів. Перелік ситуацій, в яких може знадобитися публічний сервітут, міститься в ст. 99 Земельного Кодексу України:

• необхідність забезпечити доступ до водойми;
• ремонт інженерних комунікацій;
• проведення геодезичних, пошукових робіт;
• установка знаків меж;
• організація полювання, риболовлі;
• проведення дренажних робіт;
• випас худоби.

Приватний сервітут встановлюється між власником землі і одним користувачем. Наприклад, щоб провести електрику на свою ділянку, ви повинні поставити стовп на землі сусіда. Для цього ви просите його надати приватний сервітут на постійній основі.

Постійний і терміновий сервітут

Термінове користування землею встановлюється на певну кількість днів або до усунення обставин, які призвели до отримання сервітуту. У договорі можна вказати дату, а можна написати, що він діє лише за певних умов. Припустимо вказувати і дату, і дотримання умов для існування сервітуту.

Постійне користування землею надають, якщо не можна визначити термін, на який воно буде потрібне. При цьому передбачається, що це буде тривалий термін - кілька десятиліть або більше.

Як встановити сервітут

Угода про тимчасове користування землею схоже на договір оренди: власник і користувач домовляються про те, на яких умовах і протягом якого часу буде використовуватися ділянка. Якщо мова йде про певну частини землі, потрібно уточнити її межі. Єдина відмінність від оренди - необхідно прописати всі причини, які змусили користувача просити про встановлення сервітуту. Щоб між сторонами не виникало конфліктів, в угоді потрібно уточнити:

• права та обов'язки сторін;
• розмір плати за користування ділянкою, якщо вона передбачена;
• відповідальність сторін за недотримання зобов'язань.

Угода про тимчасове користування землею в обов'язковому порядку реєструється в Державному реєстрі. Після реєстрації сторонам видається виписка. До тих пір, поки цього не сталося, сервітут не вважається наданим. Розривати договір також доведеться через Держреєстр.

Право власності на землю виникає в результаті її купівлі, отримання в дар, успадкування і в ряді інших випадків. Будь-який з цих варіантів має бути підтверджений відповідним документом: договором купівлі-продажу, дарування, свідоцтвом про право на спадщину. На підставі цих документів можна зареєструвати право власності в Держреєстрі. Як тільки власник отримує відповідне свідоцтво з цієї організації, він визнається власником, згідно із законом.

Визнання прав на ділянку через суд

Але якщо з яких-небудь причин власник не може отримати свідоцтво про власність, права на землю можна визнати тільки в судовому порядку, відповідно до статті 152 Земельного Кодексу України. Важливо розуміти, що скористатися цією статтею можуть тільки ті особи, у яких є права на ділянку: просто звернутися в суд з проханням віддати вам шматок землі не можна. Найчастіше позовні заяви про визнання права власності подають в наступних ситуаціях:

• документи на землю були загублені, а Держреєстр і інші інстанції відмовляються їх відновлювати;
• ділянку не оформляли, вона була надана ще за часів СРСР, а потім її займали наступні покоління однієї сім'ї;
• на ділянці розташований багатоквартирний будинок, і власники не можуть домовитися про те, хто якою частиною землі володіє;
• у вас є законне право на приватизацію землі, але в районній адміністрації вам відмовили;
• чиновники з якихось причин не хочуть вважати угоду придбання землі законною.

Які нюанси врахувати при складанні позову

Позовна заява про визнання права власності подається до районного суду. У деяких випадках подібні справи розглядає вищий суд. До заяви необхідно додати копії документів, що підтверджують ваші права, кадастрову виписку, паспорт. У тексті заяви потрібно вказати:

• як ви набули право на землю;
• чому реєстраційні органи відмовилися визнати вас власником;
• на яких нормах права засновані ваші вимоги (зазвичай це статті 16, 392 Цивільного Кодексу України, 152 Земельного Кодексу України та ст. 41, 55 Конституції України)

Судова практика у справах про визнання прав власності приходить на користь позивачів: якщо людина може надати докази того, що земля належить їй - швидше за все, її визнають власником.

Проблеми з визнанням прав власності? Телефонуйте, допоможемо!

Збір доказів - найскладніший етап у справі відстоювання прав власності на землю. Якщо вас чекають судові розгляди з цього приводу - порадьтеся з юристом із земельних питань, і ви точно досягнете бажаного рішення судді.

Неправильно визначені межі ділянок, сусідні споруди, які заступають сонце - ось найчастіші причини сварок між сусідами. Але в більшості випадків домовитися легко, якщо ви знаєте Земельний кодекс України та інші норми. Якщо залагодити суперечку мирним шляхом не виходить - встановити справедливість допоможе суд.

Кадастрові межі ділянок не збігаються з фактичними

Судова практика показує, що більше половини суперечок між сусідами - про те, де повинні проходити межі ділянок. Щоб вирішити протиріччя, іноді досить розмежувати територію. План дій:

• збираємо документи про власність на землю;
• звертаємося в кадастрове бюро для уточнення меж ділянки;
• чекаємо, коли кадастровий інженер підготує межовий план і погодить його з сусідами;
• отримуємо кадастровий паспорт ділянки і на основі його даних позначаємо межі на ділянці будь-яким зручним способом.

Якщо сусіди незгодні з тим, як інженер визначив кордони, доведеться звертатися до суду. Але на засіданні сусіди повинні надати докази того, що кордон має проходити в іншому місці. Важливий момент: ви і сусіди обов'язково повинні підписати акт про погодження меж. Якщо цього документа не буде, межовий план можуть визнати недійсним. У 2017 році так вчинив Верховний суд, куди звернувся громадянин України для перегляду рішення районного суду, який визнав фактичні межі ділянки його сусіда дійсними, тому що вони відповідали кадастровому плану. При цьому позивача ніхто не запитав, чи згоден він з таким розташуванням кордонів. В результаті паркан перенесли, а кадастрового інженера, який склав межовий план, покарали.

Право на землю сусіда

Буває так, що сусідам стає необхідний доступ на вашу ділянку. Наприклад, потрібно провести лінію електропередач, для чого на вашій землі потрібно поставити опору. Або дорогу тимчасово перекрили - тому додому сусіди можуть потрапити тільки через ваш город. Для вирішення подібних проблем існує сервітут - обмежене право користування чужим земельним володінням в певних цілях. Сервітут буває тимчасовим і постійним, приватним (між двома особами) і публічним (між компанією і населенням району, наприклад). Власник землі може зажадати плату за користування нею, призначити правила експлуатації і штрафи за їх недотримання. У свою чергу, користувач може отримати доступ до чужої ділянки через суд, якщо власник відмовляється укласти угоду добровільно. Особливості встановлення сервітуту:

• щоб вимагати доступ до землі, потрібно бути власником сусідньої ділянки або хоча б безстроковим користувачем;
• угоду потрібно реєструвати в Єдиному державному реєстрі і розривати там же;
• при продажі землі зобов'язання з надання сервітуту переходять до нового власника;
• власник може домогтися скасування сервітуту, якщо доведе, що йому заважають використовувати ділянку за призначенням.

Як поділити спільну ділянку землі

Буває так, що сусіди володіють однією і тією ж ділянкою. Це звичайна ситуація для двох-трьохквартирних дерев'яних будинків, побудованих ще в радянські роки. Будинки зводила держава, квартири в них видавалися працівникам певних підприємств. Після розвалу СРСР мешканці приватизували квартири, а з ділянками виникла проблема: земля, на якій розташований багатоквартирний будинок, є спільною. Згідно зі статтею 88 Земельного Кодексу України, розпоряджатися цією землею - будувати і зносити будівлі, обробляти, огороджувати - власники повинні разом. Якщо одна сім'я вирішить побудувати гараж на своїй половині ділянки, вона повинна питати дозволу у сусідів. У свою чергу, сусіди, які з цим не погодилися, можуть звернутися до суду - і тоді гараж доведеться зносити. Щоб уникнути подібних ситуацій, можна виділити із загального майна частки в натурі, відповідно до статті 364 Земельного Кодексу України. Якщо всі сусіди згодні, можна обійтися і без суду:

• складаєте угоду про виділення земельної ділянки;
• замовляєте його межовий план;
• отримуєте виписку з кадастру;
• реєструєте право власності.

Якщо домовитися не виходить, можна домогтися виділення частки через суд. Після цього власник втрачає право на загальну землю, але на своїй ділянці може робити все, що захоче. Іноді виділити частку в натурі не можна - наприклад, якщо ваш шматок землі з усіх боків оточений чужою землею. Тоді суд встановлює правовий режим (тобто порядок використання) земельних часток власників.

Війна за межу

Величезна кількість суперечок між сусідами веде до створення межових смуг між ділянками. Якого розміру вони повинні бути? Хто за ними доглядає? Чи можна пересунути паркан на половину межової смуги? Варто знати, що проміжки між ділянками встановлюються за згодою між власниками. Якщо у суміжних ділянок не спільний кордон на кадастровому плані, то пересунути паркан впритул до сусіда не можна. А якщо фактично межа є, але на плані видно, що кордон має бути спільним - можна.

Плануючи будівництво будинків, парканів та інших споруд, українці можуть керуватися нормами чинного законодавства, де вказується, що відстань між кордоном має бути не менше:

3 м - для житлового будинку;
4 м - для курника, хліва і т. д.;
1 м - для інших будівель;
4 м - для дерев.

Також сліж врахувати, що паркани між ділянками повинні бути гратчастими або сітчастими: встановлювати глухі огорожі можна тільки за згодою всіх власників ділянок. Відстань між межею ділянки і будинком залежить від кількості поверхів у будівлі.

Юрист із земельних питань владнає суперечки сусідів

Будь-який конфлікт з приводу земельних володінь можна вирішити мирним шляхом. Зателефонуйте або напишіть нам, розкажіть про вашу ситуацію - юрист пояснить, що робити. При необхідності ми організуємо переговори між вами і сусідами, допоможемо скласти досудову угоду або заяву в суд.

Якщо нерухомість перебуває у спільній частковій власності, її власники повинні домовитися про порядок і правила її використання. Наприклад, колишнє подружжя може спільно проживати в квартирі (кожен у своїй кімнаті) і готувати на загальній кухні. Якщо мова йде про дачі, то можна скласти графік відвідувань: комусь зручніше приїжджати на вихідних, а комусь - проводити будні на природі.

Якщо знайти компроміс не виходить, будь-який власник має право заявити про виділення частки в натурі - фізичне розмежування земельної ділянки, будинку або квартири. Швидше за все ця процедура проводиться за наявності згоди інших власників - в такій ситуації досить укласти угоду й оформити нові документи на розділене майно. Але на певному етапі між учасниками часткової власності може виникати відкритий конфлікт, тому питання доводиться вирішувати в суді.

Нюанси законодавства

Згідно зі статтею 364 Цивільного Кодексу України, виділення частки власності в натурі може бути замінено на грошову або іншу матеріальну компенсацію від інших власників. Це можливо в наступних випадках:

• Позивач добровільно погодився на такий варіант.
• Частка настільки незначна, що її не можна реально виділити.

Після виплати компенсації співвласник втрачає право на частину майна. Решта учасників можуть вирішити чи будуть вони ділити власність в натурі або продовжать користуватися нею спільно.

Виділення частки в натурі земельної ділянки

Проведення процедури можливе тільки в тому випадку, якщо новий об'єкт приватної власності буде відповідати вимогам до земельних ділянок заявленого призначення. Наприклад, при виділенню ділянки під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ) повинні дотримуватися такі умови:

• забезпечений окремий під'їзд до території;
• не порушений місцевий містобудівний регламент;
• враховані інтереси власників сусідніх земель;
• підготовлений повний пакет документів щодо планування кордонів нової ділянки.

Виділення частки в натурі в квартирі

У судовій практиці така ситуація зустрічається досить рідко, оскільки далеко не у всіх багатоквартирних будинках є технічна можливість для виділу частки в натурі. Кожному власнику потрібно надати ізольовані житлові приміщення, кухню, передпокій і санвузол. У кожній з виділених частин необхідно також облаштувати окремий вхід. Якщо така можливість відсутня, суд може визначити порядок користування нерухомістю або призначити виплату компенсації.

Виділення частки в натурі в приватному будинку

Найпростіший спосіб - укласти угоду про виділення часток у натурі. Якщо ж хтось із власників будинку виступає проти розподілу власності, питання доведеться вирішувати в судовому порядку. Тут існують три варіанти:

• Будівельно-технічні норми дозволяють перерозподілити інженерні комунікації та організувати окремий вхід - можна провести розподіл.
• Будинок належить до стихійних забудов, в ньому було проведене неузгоджене перепланування - необхідно попередньо узаконити зміни.
• Виділити частину неможливо - суд призначає виплату компенсації за частку

При подачі позовної заяви потрібно надати технічний паспорт будинку, документи про право на власність, експертний висновок про можливість розподілу, квитанцію про оплату держмита.

Допомога юриста

У кожній судовій справі про розподіл спільної власності є свої нюанси. Універсальна стратегія приречена на провал, тому наші адвокати ретельно вивчають кожен випадок. Не знаєте, як вчинити? Почніть з безкоштовної консультації в нашій компанії! Досвідчені юристи проаналізують наявні документи, підготують угоду щодо виділення частки в натурі, складуть позовну заяву і представлять ваші інтереси в суді.